10 000 рублей за ночь. А за месяц? Зависит от того, сколько ночей оплатят гости. И сколько раз придётся подготовить квартиру к следующему заезду.
Цена из объявления помогает начать расчёт. Но она ничего не говорит о будущей загрузке и о прибыли владельца. Посчитаем два варианта одного тридцатидневного месяца, чтобы увидеть разницу.
Откуда взялась цена
9 октября 2026 года на Суточно.ру проверили предложение по адресу Калининград, улица Молодой Гвардии, 34: объект № 2093247, площадь 66 м², одна спальня и кухня-гостиная. Для двух взрослых с 12 по 15 ноября 2026 года сайт показал 30 000 рублей за три ночи, то есть 10 000 за ночь.
Это выставленная цена конкретного просторного объекта, а не средняя по Калининграду и не подтверждённое бронирование. Его реальную загрузку и расходы мы не знаем. Для дальнейшего расчёта примем ту же цену на каждую оплаченную ночь месяца. Такое постоянство цены — наше допущение, оно не следует из предложения на три ночи.
В первом варианте зададим 12 оплаченных ночей, во втором — 18. Это 40% и 60% от тридцати ночей. Гости каждый раз остаются на три ночи. Получится четыре заезда в первом варианте и шесть во втором. Остальное время квартира не приносит выручку. Вероятность этих сценариев не установлена.
Что оплачивается после каждого гостя
Все расходы дальше заданы для сравнения, это не прайс подрядчиков и не квитанции выбранного объявления. Владелец сам занимается бронированиями; услуги управляющего в модель не включены.
На одну смену гостей заложим 3 200 рублей: 2 500 на уборку, 600 на бельё и 100 на расходные мелочи. Отдельной платы за уборку с гостей в модели нет. Ещё 500 рублей на заезд выделим на поездки для проверки квартиры и передачи белья.
При четырёх заездах подготовка обойдётся в 12 800 рублей, поездки — в 2 000. При шести — в 19 200 и 3 000. При более коротком проживании гостей заездов будет больше. Поэтому рядом с ночами обязательно считаем заезды.
Остальные расходы месяца
Остальные статьи считаем так:
- 20% выручки — расход на площадку; это параметр модели, а не универсальная комиссия Суточно.ру;
- 4% выручки — НПД при выполнении условий этого режима;
- 12 000 рублей — содержание квартиры, коммунальные услуги и интернет;
- 1 500 рублей — месячная доля годовых затрат на налог на имущество и страхование;
- 5% выручки — сумма, которую откладываем на будущий ремонт и замену вещей.
Налоговая модель предполагает жилую квартиру, сдачу физлицам, соблюдение всех условий НПД, включая общий годовой лимит 2,4 млн рублей и отсутствие работников по трудовым договорам. Стартовый вычет уже использован. Жилой статус берут из ЕГРН; слово «апартамент» на площадке его не устанавливает.
В расчёте вся плата за проживание считается доходом собственника, из которого оплачивается площадка. Поэтому НПД взят до вычета расходов. Для реального договора нужно проверить состав платежа: что получает собственник и что удерживает сервис. При другой схеме или налоговом режиме результат нужно пересчитать.
Два результата
При 12 ночах выручка составит 120 000 рублей. Площадка — 24 000, НПД — 4 800, подготовка — 12 800, поездки — 2 000, платежи по квартире — 12 000, налог на имущество и страховка — 1 500, резерв — 6 000. Остаётся 56 900 рублей.
При 18 ночах выручка — 180 000. Площадка — 36 000, НПД — 7 200, подготовка — 19 200, поездки — 3 000. Платежи по квартире сохраняем 12 000, налог и страховку — 1 500, резерв вырастает до 9 000. Остаётся 92 100 рублей.
Теперь собственная работа. На бронирования, переписку, поездки и организацию обслуживания заложим восемь часов в первом варианте и двенадцать во втором. Оценим час в 700 рублей: 5 600 и 8 400 соответственно. После этой оценки результат составит 51 300 и 83 700 рублей.
Это уже чистая прибыль?
Пока это расчётный остаток после перечисленных текущих расходов, резерва и оценки труда. Ипотеки в модели нет. Полный износ отделки, мебели и техники ещё не рассчитан: отложенные 5% не доказывают, что будущие замены покрыты. Для перехода к прибыли верните в расчёт отложенный резерв и вычтите оценку износа: одну будущую замену нельзя учитывать дважды.
А год нельзя получить простым умножением удачного месяца на двенадцать. Нужны месяцы с разными ценами, загрузкой и затратами, а для доходности вложения — ещё полный бюджет покупки и оснащения.
Если рассматриваете квартиру для аренды, начните на сайте «РусскаЯ ЕвропА» с её цены, планировки и комплектации. Тогда в расчёте появится конкретный объект, а рядом с предполагаемой выручкой — то, что действительно нужно в него вложить.