60 000 рублей в месяц. Умножить на двенадцать — получится 720 000 за год. Но квартира могла месяц стоять пустой, за её содержание нужно платить, а мебель за год не становится новее.
Чтобы понять, какая часть арендной платы останется вам, нужен расчёт хотя бы на год. В нём есть поступления, расходы, запас на будущие покупки и прибыль. Не всё, что осталось на счёте, можно считать заработанным.
Сколько месяцев действительно оплатили
Для разбора возьмём арендную плату 60 000 рублей и один месяц без жильца. Все суммы дальше — заданные условия расчёта, а не текущая ставка аренды квартиры в проекте «РусскаЯ ЕвропА» или отчёт собственника. Покупка без кредита; жильё уже оборудовано и готово к сдаче.
За одиннадцать оплаченных месяцев выручка составит 660 000 рублей. Простой может возникнуть при поиске следующего жильца или подготовке квартиры. В своём плане отметьте конкретные месяцы, в которые ожидаете поступления, и пересчитайте год, если срок заселения изменится.
Возвратный обеспечительный платёж жильца не прибавляйте к заработку. Пока вы обязаны его вернуть, это не свободная прибыль. И отдельно фиксируйте, кто оплачивает коммунальные услуги: сам жилец поставщику или собственник из полученных денег. В нашем примере все платежи по квартире несёт собственник, дополнительных возмещений нет.
Что вычтем из выручки
Заложим на год:
- 84 000 рублей на содержание квартиры, коммунальные услуги и интернет: по 7 000 все двенадцать месяцев;
- 26 400 рублей налога на профессиональный доход: 4% от выручки 660 000;
- 18 000 рублей на налог на имущество и страхование;
- 30 000 рублей на поиск жильца, уборку между заселениями и связанные с этим поездки.
Итого 158 400 рублей. После этих расходов остаётся 501 600.
Для налоговой строки мы предполагаем жилой статус квартиры, сдачу физическому лицу и выполнение всех условий НПД, включая лимит общего учитываемого дохода 2,4 млн рублей в год и отсутствие работников по трудовым договорам. Стартовый налоговый вычет здесь уже использован. Ставка 4% подходит не любой ситуации; ваш режим и базу нужно проверить отдельно.
При НПД расходы не уменьшают налоговую базу. Поэтому 4% мы посчитали с 660 000, а не с того, что осталось после коммунальных платежей. Остальные статьи берите из своих квитанций, полиса и договорённостей с исполнителями. Наши 7 000 рублей в месяц не подтверждают тарифы конкретного дома.
Остаток и прибыль. В чём разница?
Из 501 600 отложим 36 000 на будущий ремонт и замену вещей. Денежный остаток после резервирования составит 465 600 рублей. Резерв пока остаётся вашим: перевод на отдельный счёт сам по себе не означает, что вы оплатили ремонт.
А диван, техника, отделка? Они изнашиваются, даже когда в этом году вы ничего не меняли. Для прибыли это тоже расход. По списку оснащения оцените, сколько будет стоить обновление и через какое время оно понадобится. Так можно распределить ожидаемые затраты по годам. Это плановая оценка, не налоговая норма амортизации.
В примере мебель и технику стоимостью 300 000 рублей планируем заменить через пять лет, отделку ещё на 300 000 — обновить через десять. При равномерном распределении получится 60 000 плюс 30 000, всего 90 000 рублей в год. Цены и сроки заданы для модели. Собственную работу оценим в 24 часа за год по 600 рублей: ещё 14 400 за переписку, проверки и организацию работ.
Тогда расчётная прибыль с учётом износа и собственного труда составит 397 200 рублей: из 501 600 вычитаем 90 000 износа и 14 400 стоимости времени. Резерв 36 000 второй раз не вычитаем: это уже отложенные средства на часть будущих расходов. Если обновление обойдётся дороже или вы потратите больше времени, результат изменится.
Что проверить перед покупкой
Если привлекаете кредит, дополнительно считайте проценты и денежный поток с платежами по графику. Погашение основного долга уменьшает остаток на счёте, но его нельзя приравнивать к текущему расходу на содержание квартиры.
Годовую доходность вложения из одной арендной ставки не узнать. Для неё нужны полный бюджет покупки и оснащения, годовой результат после всех расходов и понимание, что произойдёт при более долгом простое. Повторите расчёт с двумя пустыми месяцами и с более дорогим обновлением квартиры. Посмотрите, какие суммы пока взяты на глаз: их и нужно уточнить по выбранной квартире.
На сайте «РусскаЯ ЕвропА» можно начать с выбора квартиры и уточнения её цены и комплектации. Эти суммы понадобятся вам в собственном расчёте аренды вместе с затратами на обустройство.